Simulateur de capacité d’emprunt et coût du crédit

Le montant que vous pouvez emprunter et ce que le crédit vous coûtera vraiment. Taux d'endettement, coût de l'assurance et reste à vivre pris en compte.

Simulateur

Vos revenus

Revenus mensuels nets

Revenus du foyer, avant impôt. Les primes régulières comptent, les revenus exceptionnels non.

Mensualités de crédits en cours

Crédit auto, prêt personnel, crédit renouvelable, pension alimentaire versée.

Apport personnel

Votre crédit

Durée

Taux d'intérêt

Taux d'assurance

Taux annuel appliqué au capital emprunté.

Type de bien

Détermine les frais d'acquisition et la durée maximale admise.

Taux d'endettement retenu

Plafond légal : 35 %, assurance comprise.

Votre capacité d'emprunt 230 152 € Mensualité de 1 400 €, assurance comprise — budget d'acquisition 242 002 €

Avec 4 000 € de revenus mensuels, vous pouvez emprunter 230 152 € sur 20 ans, soit une mensualité de 1 400 € assurance comprise. Ajouté à votre apport, cela permet d'acquérir un bien d'environ 242 002 €, frais d'acquisition déduits. Le crédit vous coûtera 105 848 €.

Remboursement du crédit: 1 335 €
Assurance emprunteur: 65 €
Frais d'acquisition estimés: 18 150 €
Reste à vivre mensuel: 2 600 €
Coût des intérêts: 90 197 €
Coût de l'assurance: 15 650 €

Assurance comprise, votre crédit revient à 4,04 % : l'assurance représente 0,54 % de taux supplémentaire. C'est le seul mode de comparaison honnête entre deux offres.

Ce que change la durée, à mensualité constante

Capacité d'emprunt et coût du crédit selon la durée
Durée	Capital empruntable	Coût du crédit
10 ans	137 634 €	30 366 €
15 ans	188 371 €	63 629 €
20 ans	230 152 €	105 848 €
25 ans	264 672 €	155 328 €

Allonger la durée augmente le capital accessible, mais le coût du crédit progresse plus vite encore. C'est l'arbitrage central de tout financement.

Ce que votre situation permet d'optimiser

Votre assurance équivaut à 0,5 % de taux supplémentaire Sur toute la durée, elle représente 15 650 €. C'est le seul mode de comparaison honnête entre deux offres dont les taux nominaux diffèrent. Depuis 2022, la délégation d'assurance est possible à tout moment et sans frais : sur un profil jeune et non-fumeur, l'économie atteint fréquemment plusieurs milliers d'euros.
Votre reste à vivre s'établirait à 2 600 € par mois C'est le critère que les banques examinent après le taux d'endettement, et parfois avant lui. Un taux de 35 % n'a pas le même sens selon que le reste à vivre atteint 1 500 € ou 5 000 €, ni selon la composition du foyer. C'est souvent là que se joue l'accord.

Recevoir le rapport complet

Le rapport reprend votre situation, détaille le calcul étape par étape, chiffre vos leviers d'optimisation et précise les limites de la simulation. Il vous est adressé immédiatement, au format PDF, et reste utilisable face à votre banquier, votre notaire ou votre expert-comptable.

Prénom

Nom

Le rapport y sera envoyé dans la minute.

Téléphone (facultatif)

J'accepte de recevoir mon rapport personnalisé et que mes informations soient conservées pour cette finalité, pendant trois ans. J'accepte que Bruno Lagorce me recontacte au sujet de ma situation (facultatif — vous recevrez le rapport dans tous les cas).

Vos données ne sont ni cédées ni revendues. Vous pouvez demander leur consultation, leur rectification ou leur suppression à tout moment en écrivant à contact@avense.fr. Politique de confidentialité.

Comment se calcule votre capacité d’emprunt

Les banques raisonnent à l’envers de ce que l’on imagine. Elles ne partent pas du bien que vous voulez acheter, mais de ce que vous pouvez rembourser chaque mois. Le calcul se déroule en trois temps.

1. La mensualité maximale

Elle correspond à 35 % de vos revenus, assurance emprunteur comprise, diminués de vos mensualités de crédit en cours. Ce plafond n’est pas une pratique commerciale : c’est une règle du Haut Conseil de stabilité financière, juridiquement contraignante depuis janvier 2022 et confirmée sans modification en 2026.

2. Le capital correspondant

De cette mensualité, on remonte au capital par la formule d’amortissement, en fonction du taux et de la durée. L’assurance, calculée sur le capital emprunté, s’impute sur la même enveloppe : elle réduit donc directement ce que vous pouvez emprunter.

3. Le budget d’acquisition

Le capital emprunté, augmenté de votre apport, doit couvrir le prix du bien et les frais d’acquisition — environ 7,5 % dans l’ancien, 2,5 % dans le neuf. C’est l’erreur la plus fréquente : confondre capacité d’emprunt et budget d’achat.

Un exemple complet

Avec 4 000 € de revenus mensuels, aucun crédit en cours, 30 000 € d’apport, un taux de 3,5 % sur 20 ans et une assurance à 0,34 % : la mensualité maximale s’établit à 1 400 €, le capital empruntable à 230 152 €, et le budget d’acquisition à 242 002 € — dont 18 150 € de frais. Le crédit coûtera 105 848 € sur toute sa durée.

Les trois chiffres que personne ne vous montre

Ce que vos crédits en cours vous coûtent vraiment

Un crédit auto de 400 € par mois ne vous coûte pas 400 € : il ampute votre capacité d’emprunt de 65 758 € dans l’exemple ci-dessus. Solder ou regrouper un crédit à la consommation avant de déposer un dossier restaure une capacité sans commune mesure avec le coût de l’opération. C’est le premier réflexe à avoir, et il se prépare six mois à l’avance.

Ce que l’assurance représente en points de taux

Une assurance à 0,34 % ne s’ajoute pas simplement au taux affiché. Dans notre exemple, elle porte le coût réel du crédit de 3,50 % à 4,04 %, soit 0,54 point supplémentaire. Elle représente 15 650 € sur la durée et ampute la capacité d’emprunt de 11 244 €.

C’est le seul mode de comparaison honnête entre deux offres : un taux à 3,40 % avec une assurance chère est moins avantageux qu’un taux à 3,55 % avec une bonne délégation. Depuis la loi Lemoine de 2022, changer d’assurance est possible à tout moment, sans frais et sans justification. Sur un profil jeune et non-fumeur, l’écart avec le contrat groupe de la banque dépasse fréquemment 10 000 €.

Ce que coûte l’allongement de la durée

Capacité d’emprunt et coût du crédit selon la durée, à mensualité constante de 1 400 €
Durée	Capital empruntable	Coût du crédit
10 ans	137 634 €	30 366 €
15 ans	188 371 €	63 629 €
20 ans	230 152 €	105 848 €
25 ans	264 672 €	155 328 €

Passer de 15 à 25 ans augmente le capital accessible de 40 %, mais le coût du crédit de 144 %. C’est l’arbitrage central de tout financement, et il ne se résume pas à « emprunter le plus possible » : il dépend de votre horizon de détention du bien et de votre capacité à revendre sans avoir remboursé grand-chose.

Les règles applicables en 2026

Critères d’octroi fixés par le Haut Conseil de stabilité financière
Critère	Limite
Taux d’endettement	35 %, assurance emprunteur comprise
Durée du crédit	25 ans, portée à 27 ans en cas de différé de plus de deux ans
Marge de dérogation	20 % de la production trimestrielle de chaque banque
Affectation des dérogations	70 % au moins pour des résidences principales, 30 % pour des primo-accédants

Source : décision du Haut Conseil de stabilité financière, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022, cadre confirmé sans modification le 3 mars 2026.

Ces dérogations existent réellement et sont utilisées. Un dossier au-delà de 35 % passe donc, mais il doit être irréprochable sur tous les autres points : reste à vivre confortable, épargne résiduelle après l’opération, stabilité professionnelle, tenue des comptes sans incident.

Ce que la banque regarde en plus du taux d’endettement

À compléter avec la matière métier de Bruno Lagorce. Trois cas réels anonymisés : un dossier refusé malgré un taux d’endettement conforme, un dossier accepté en dérogation, et une situation où la renégociation de l’assurance a débloqué l’opération. Prévoir 20 à 30 minutes de dictée ou de notes brutes.

Le reste à vivre. Un endettement de 35 % n’a pas le même sens pour un célibataire gagnant 6 000 € et pour une famille de quatre personnes avec 2 500 €. C’est souvent là que se joue l’accord, et aucun barème public ne le fixe : chaque établissement a sa grille.

Le saut de charge. Passer d’un loyer de 900 € à une mensualité de 1 400 € représente un saut que la banque évalue. Une épargne régulière prouvant votre capacité à absorber cet écart pèse davantage que bien des arguments.

L’épargne résiduelle. Mobiliser la totalité de votre épargne en apport peut se retourner contre vous : les banques veulent voir subsister une réserve après l’opération.

Les revenus locatifs. Existants ou attendus, ils ne sont retenus qu’à hauteur de 70 % environ, selon des méthodes propres à chaque établissement. Ce simulateur ne les intègre pas.

Questions fréquentes

Quel est le taux d’endettement maximum en 2026 ?

35 %, assurance emprunteur comprise. Cette limite résulte d’une décision du Haut Conseil de stabilité financière, juridiquement contraignante depuis janvier 2022 et confirmée en 2026. Les banques disposent d’une marge de dérogation portant sur 20 % de leur production trimestrielle, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.

Combien puis-je emprunter avec 4 000 € par mois ?

Environ 230 000 € sur 20 ans à 3,5 %, assurance comprise, en l’absence de crédit en cours. Avec un apport de 30 000 €, cela permet d’acquérir un bien d’environ 242 000 € dans l’ancien, frais d’acquisition déduits. Le montant varie fortement avec la durée : 188 000 € sur 15 ans, 265 000 € sur 25 ans.

L’assurance emprunteur compte-t-elle dans le taux d’endettement ?

Oui, et c’est déterminant. Depuis 2022, le taux d’endettement s’apprécie assurance comprise. Une assurance chère réduit donc directement votre capacité d’emprunt. Dans notre exemple, une assurance à 0,34 % coûte 11 244 € de capacité et équivaut à 0,54 point de taux supplémentaire.

Faut-il un apport pour emprunter ?

Aucun texte ne l’impose, mais les banques attendent en pratique que l’apport couvre au moins les frais d’acquisition — environ 7,5 % du prix dans l’ancien —, qu’elles financent rarement. Un apport plus important améliore aussi le taux obtenu. Les financements à 110 %, frais inclus, restent possibles pour de très bons profils, notamment de jeunes actifs à forte progression de revenus.

Peut-on emprunter sur 25 ans après 50 ans ?

Oui sur le principe, mais deux limites interviennent : l’assurance emprunteur devient sensiblement plus coûteuse avec l’âge, et la plupart des contrats prévoient une fin de couverture entre 70 et 75 ans pour la garantie décès. Au-delà, des solutions existent — nantissement, caution, prêt in fine — mais elles relèvent d’un montage sur mesure.

Mes revenus locatifs augmentent-ils ma capacité d’emprunt ?

Partiellement. Les banques retiennent généralement 70 % des loyers, pour tenir compte de la vacance et des charges, et selon les cas les intègrent aux revenus ou les déduisent des charges — ce qui ne donne pas le même résultat. Ce simulateur ne les modélise pas : sur un dossier comportant du locatif, l’écart avec le calcul réel peut être significatif.

Aller plus loin

La capacité d’emprunt n’est qu’un point de départ. La vraie question est ce que le projet produira : rendement s’il s’agit d’un investissement, coût d’usage réel s’il s’agit de votre résidence principale, et articulation avec le reste de votre patrimoine.

Pour prolonger : notre calculateur de rendement locatif chiffre ce que rapporte réellement un investissement, et notre simulateur d’impôt vous donne la tranche marginale qui conditionne la fiscalité des loyers.

Qui a conçu cet outil

Bruno Lagorce , conseiller en gestion de patrimoine indépendant à Toulouse et Albi.

ORIAS n° 17005343 — [Entrepreneur individuel - Délégation de carte T n° ADC 3402 2023 000 002 006 Délivrée par la CCI de l’Hérault Garantie financière et assurance RCP n°127 128 662]

Les paramètres de calcul de cet outil — barème de l'impôt, plafonds, abattements — proviennent des sources officielles et sont contrôlés automatiquement chaque semaine. Chaque valeur affichée est datée et sa source est indiquée. Les résultats du moteur sont comparés à ceux du moteur socio-fiscal public OpenFisca sur une série de situations de référence, y compris les cas limites où les simulateurs se trompent le plus souvent.

+33687855881 — contact@avense.fr

Autres outils utiles

Cette simulation est fournie à titre indicatif. Elle repose sur les seules informations que vous avez saisies et sur la réglementation en vigueur à la date indiquée. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une incitation à souscrire, et n'a aucune valeur contractuelle.