Calcul de rendement locatif et prix au mètre carré

Le rendement net de votre projet, à partir des prix de vente réellement constatés. Vacance, charges, taxe foncière et régime fiscal le plus favorable inclus.

Simulateur

L'acquisition

Prix du bien

Frais d'acquisition

Environ 7,5 % du prix dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf.

Travaux

L'exploitation

Loyer mensuel hors charges

Charges annuelles non récupérables

Copropriété, assurance propriétaire, gestion locative, entretien.

Taxe foncière annuelle

Vacance locative

Un mois de vacance par an représente environ 8 %.

Votre fiscalité et votre financement

Votre tranche marginale

Régime fiscal

Mensualité de crédit

Laissez à zéro pour un achat comptant.

Intérêts d'emprunt annuels

Déductibles au régime réel : c'est souvent ce qui le rend gagnant.

Rendement brut affiché 4,80 % Le chiffre des annonces

Rendement net d'impôt 2,46 % Ce que vous percevez réellement

Pour 225 000 € investis et 10 800 € de loyer annuel, le rendement brut atteint 4,80 %. Après charges et vacance, il tombe à 3,54 % ; après impôt et prélèvements sociaux, à 2,46 %. C'est ce dernier chiffre que vous percevez réellement.

Investissement total: 225 000 €
Loyers encaissés: 10 260 €
Perte due à la vacance: 540 €
Charges et taxe foncière: 2 300 €
Rendement net de charges: 3,54 %
Impôt et prélèvements: 2 421 €

Quel régime fiscal choisir

Comparaison des régimes fiscaux applicables
Régime	Principe	Base imposable	Impôt	Net annuel
Micro-foncier	Abattement forfaitaire de 30 %	7 182 €	3 390 €	4 570 €
Régime réel	Charges et intérêts d'emprunt déduits pour leur montant réel	7 960 €	3 757 €	4 203 €
Location meublée, micro-BIC	Abattement forfaitaire de 50 %	5 130 €	2 421 €	5 539 €

Taux d'imposition appliqué : 47,2 %, dont 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ce que votre situation permet d'optimiser

Entre 4,8 % affichés et 2,5 % perçus L'écart provient de la vacance locative, des charges non récupérables, de la taxe foncière et de l'imposition. Le rendement brut est le seul chiffre que les annonces mettent en avant ; c'est aussi le seul qui ne corresponde à rien de ce que vous encaissez.
La location meublée réduirait votre impôt de 969 € L'abattement du micro-BIC est de 50 % contre 30 % au micro-foncier. Et au régime réel, l'amortissement du bien annule souvent toute imposition pendant une dizaine d'années. En contrepartie, le bail meublé est plus court, la rotation des locataires plus rapide, et l'ameublement à votre charge.

Les prix réels, commune par commune

Prix médians issus des ventes réellement enregistrées, et non de prix d'annonces. Chaque page détaille les quartiles, les volumes et l'évolution sur plusieurs années.

Recevoir le rapport complet

Le rapport reprend votre situation, détaille le calcul étape par étape, chiffre vos leviers d'optimisation et précise les limites de la simulation. Il vous est adressé immédiatement, au format PDF, et reste utilisable face à votre banquier, votre notaire ou votre expert-comptable.

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Le rapport y sera envoyé dans la minute.

Téléphone (facultatif)

J'accepte de recevoir mon rapport personnalisé et que mes informations soient conservées pour cette finalité, pendant trois ans. J'accepte que Bruno Lagorce me recontacte au sujet de ma situation (facultatif — vous recevrez le rapport dans tous les cas).

Vos données ne sont ni cédées ni revendues. Vous pouvez demander leur consultation, leur rectification ou leur suppression à tout moment en écrivant à contact@avense.fr. Politique de confidentialité.

Le rendement affiché n’est pas celui que vous percevez

Une annonce vante « 5 % de rendement ». C’est le rendement brut : le loyer annuel divisé par le prix. Il ignore tout le reste — frais d’acquisition, vacance locative, charges, taxe foncière, impôt.

Trois rendements existent, et seul le dernier correspond à ce que vous encaissez :

Les trois rendements d’un investissement locatif — bien à 200 000 €, 15 000 € de frais, 10 000 € de travaux, loyer de 900 € par mois
Rendement	Ce qu’il retient	Résultat
Brut	Loyer annuel rapporté au coût total	4,80 %
Net de charges	Après vacance, charges et taxe foncière	3,54 %
Net d’impôt	Après impôt et prélèvements sociaux	2,03 %

Entre l’annonce et la réalité, le rendement est divisé par plus de deux. Ce n’est pas une anomalie : c’est le cas général, et c’est pourquoi la comparaison avec un placement financier doit se faire net d’impôt des deux côtés.

Où part la différence

Les frais d’acquisition

Environ 7,5 % du prix dans l’ancien. Ils s’ajoutent au capital investi sans produire le moindre loyer. Les omettre du calcul est l’erreur la plus répandue, et elle surestime mécaniquement le rendement de plusieurs dixièmes de point.

La vacance locative

Un mois de vacance par an représente 8 % des loyers. Entre deux locataires, un logement reste rarement vide moins de trois semaines, travaux de remise en état compris. Retenir 0 % de vacance dans une simulation revient à supposer une continuité parfaite sur vingt ans.

Les charges non récupérables

Copropriété non refacturable, assurance propriétaire non occupant, gestion locative si vous la déléguez, entretien courant, ravalements et travaux votés en assemblée. Sur un appartement ancien, l’ensemble dépasse fréquemment 15 % des loyers.

L’impôt

C’est le poste le plus lourd et le plus variable. Les loyers s’ajoutent à vos revenus et sont taxés à votre tranche marginale, augmentée des prélèvements sociaux. Pour une tranche à 30 %, cela représente 47,2 % de la base imposable ; à 41 %, 58,2 %.

Le choix du régime fiscal : une décision à plusieurs milliers d’euros

C’est le levier le plus puissant, et celui que la plupart des investisseurs subissent au lieu de le choisir.

Régimes applicables aux revenus locatifs
Régime	Principe	Plafond de recettes
Micro-foncier	Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers	15 000 €
Réel (location nue)	Déduction des charges et intérêts d’emprunt réels	Aucun
Micro-BIC (meublé)	Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers	77 700 €

Sources : articles 32 et 50-0 du code général des impôts. Abattement du micro-foncier maintenu à 30 % par la loi de finances pour 2026. Les meublés de tourisme relèvent de règles distinctes, modifiées en 2024 puis en 2026.

Trois enseignements pratiques

Le meublé est structurellement plus favorable en forfaitaire : 50 % d’abattement contre 30 %. À loyer égal, l’impôt est presque divisé par deux. La contrepartie est réelle — bail plus court, rotation plus rapide, ameublement à votre charge, exigences de décence renforcées.

Le régime réel devient gagnant dès qu’il y a du crédit. Les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce que ne permet aucun forfait. Sur les premières années d’un prêt, où les intérêts sont les plus lourds, l’imposition peut être ramenée à zéro.

La location meublée au régime réel est souvent imbattable, parce qu’elle permet d’amortir le bien : cet amortissement, purement comptable, efface fréquemment toute imposition pendant dix à quinze ans. Il suppose une comptabilité, donc un expert-comptable, mais l’économie dépasse largement son coût. Ce simulateur ne le modélise pas : c’est précisément le genre de montage qui se construit avec un conseil.

Attention : l’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. Elle se décide avant la première déclaration, pas après.

La trésorerie, l’autre question

Un bon rendement ne garantit pas une opération soutenable. Si les loyers nets ne couvrent pas l’échéance de crédit, l’écart constitue un effort d’épargne mensuel qu’il faut pouvoir assumer pendant vingt ans — y compris en cas de vacance prolongée, d’impayé ou de travaux imprévus.

Un effort d’épargne n’est pas disqualifiant : c’est même la situation la plus fréquente sur un bien de qualité en zone tendue, et cet effort constitue du patrimoine. Mais il doit être choisi et dimensionné, pas découvert après la signature.

Trois situations concrètes

À compléter avec la matière métier de Bruno Lagorce. Trois cas réels anonymisés : un investissement dont le rendement réel s’est révélé très inférieur à l’annonce, un basculement de régime fiscal qui a transformé l’opération, et un dossier où la trésorerie s’est révélée intenable. Prévoir 20 à 30 minutes de dictée ou de notes brutes.

Questions fréquentes

Comment calculer le rendement locatif d’un appartement ?

Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le coût total de l’acquisition — prix, frais et travaux compris. Pour obtenir le rendement net, retranchez la vacance locative, les charges non récupérables et la taxe foncière. Pour le rendement net d’impôt, déduisez encore l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale et les prélèvements sociaux. C’est ce dernier chiffre qui compte.

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Tout dépend de ce que l’on mesure. Un rendement brut de 4 à 5 % est courant dans les grandes métropoles, 7 à 9 % dans des villes moyennes ou sur des biens à rénover. Mais un rendement brut élevé s’accompagne presque toujours d’un risque supérieur : vacance plus fréquente, impayés, travaux, moindre valorisation à la revente. Comparez toujours des rendements nets d’impôt, et intégrez la plus-value potentielle qui, sur une métropole comme Toulouse, pèse souvent autant que le loyer.

Micro-foncier ou régime réel ?

Le micro-foncier, avec son abattement de 30 %, convient lorsque vos charges réelles sont faibles et que vous n’avez pas d’emprunt. Dès que les charges et intérêts dépassent 30 % des loyers — ce qui est presque systématique la première moitié d’un crédit —, le régime réel devient plus favorable. Il permet en outre de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’option est irrévocable trois ans.

Location nue ou meublée : que choisir ?

Fiscalement, le meublé l’emporte presque toujours : 50 % d’abattement au micro-BIC contre 30 % au micro-foncier, et surtout la possibilité d’amortir le bien au régime réel, ce qui annule souvent l’imposition pendant une dizaine d’années. En contrepartie, le bail est d’un an au lieu de trois, la rotation des locataires plus élevée, et le mobilier à votre charge. Le choix dépend autant du bien et de son emplacement que de la fiscalité.

Quel taux de vacance retenir dans une simulation ?

Entre 5 et 8 % pour un bien correctement situé et correctement loué, soit de trois semaines à un mois par an. En zone détendue, ou sur un bien atypique, 10 à 15 % est plus réaliste. Une simulation à 0 % de vacance n’est pas prudente : elle suppose qu’aucun locataire ne partira jamais et qu’aucune remise en état ne sera nécessaire.

Faut-il inclure la plus-value dans le calcul ?

Elle ne fait pas partie du rendement locatif, qui mesure un revenu annuel, mais elle constitue souvent l’essentiel du résultat final. Sur les grandes métropoles, la valorisation a historiquement pesé davantage que les loyers. À l’inverse, elle est imposée à la revente, après abattements pour durée de détention — exonération totale au bout de vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux. Ce simulateur ne la calcule pas.

Aller plus loin

Le rendement n’est qu’une des trois dimensions d’un investissement locatif. Les deux autres — la trésorerie mensuelle et la plus-value à la revente — pèsent souvent davantage, et aucune ne se traite indépendamment de votre situation fiscale d’ensemble.

Pour prolonger : notre simulateur de capacité d’emprunt détermine le budget accessible, et notre simulateur d’impôt vous donne la tranche marginale qui conditionne toute la fiscalité des loyers.

Qui a conçu cet outil

Bruno Lagorce , conseiller en gestion de patrimoine indépendant à Toulouse et Albi.

ORIAS n° 17005343 — [Entrepreneur individuel - Délégation de carte T n° ADC 3402 2023 000 002 006 Délivrée par la CCI de l’Hérault Garantie financière et assurance RCP n°127 128 662]

Les paramètres de calcul de cet outil — barème de l'impôt, plafonds, abattements — proviennent des sources officielles et sont contrôlés automatiquement chaque semaine. Chaque valeur affichée est datée et sa source est indiquée. Les résultats du moteur sont comparés à ceux du moteur socio-fiscal public OpenFisca sur une série de situations de référence, y compris les cas limites où les simulateurs se trompent le plus souvent.

+33687855881 — contact@avense.fr

Prix au m² et rendement par commune

Les prix affichés sont calculés sur les ventes réellement enregistrées dans les actes, publiées par la Direction générale des finances publiques — pas sur des annonces.

Autres outils utiles

Cette simulation est fournie à titre indicatif. Elle repose sur les seules informations que vous avez saisies et sur la réglementation en vigueur à la date indiquée. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une incitation à souscrire, et n'a aucune valeur contractuelle.