Simulateur loi Denormandie

Le Pinel dans l’ancien, avec une condition qui décide de tout

Le dispositif Denormandie repose sur le même article du code général des impôts que le Pinel — l’article 199 novovicies — et sur les mêmes taux : 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans, 21 % sur douze ans. La différence tient au bien : là où le Pinel visait le neuf, le Denormandie s’applique à un logement ancien que vous rénovez, dans une commune éligible.

Une condition commande l’ensemble : les travaux doivent représenter au moins un quart du coût total de l’opération. Ce n’est pas un critère proportionnel qui réduirait l’avantage s’il n’était pas atteint. C’est une condition d’éligibilité binaire : à 24 %, il n’y a aucune réduction.

Les travaux doivent en outre améliorer la performance énergétique du logement — d’au moins 20 %, ou en portant sur au moins deux natures de travaux d’une liste réglementaire. Une rénovation esthétique, même coûteuse, n’ouvre aucun droit.

Le double plafond, et celui qui mord vraiment

Le prix de revient retenu pour la réduction est limité par deux plafonds cumulatifs :

• 300 000 € par an, pour deux logements au maximum ;
• 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Le second est le plus souvent celui qui s’applique, et il est rarement mis en avant.

Sur un studio en centre-ville rénové, le plafond au mètre carré ampute donc fréquemment la base d’un tiers, sans que rien dans la plaquette ne le signale.

Le plafonnement global : la différence avec Malraux

C’est le point que les comparatifs entre dispositifs omettent le plus souvent.

Les régimes Malraux et Monument Historique échappent au plafonnement global des avantages fiscaux. Le Denormandie, lui, y est soumis : au-delà de 10 000 € d’avantages cumulés dans l’année — emploi à domicile, garde d’enfants, dons, autres réductions comprises —, la fraction excédentaire est perdue.

À cela s’ajoute la règle commune à toutes les réductions d’impôt : elle s’impute sur l’impôt dû de l’année, et l’excédent n’est ni reportable ni restituable. Une réduction de 4 000 € par an pour un impôt de 1 500 € en laisse 2 500 € sur la table, chaque année.

C’est pourquoi, sur ce type d’opération, la question de départ n’est pas « combien puis-je emprunter » mais « quel impôt ai-je à effacer ». C’est lui qui fixe la taille utile du projet.

Six, neuf ou douze ans : l’arbitrage n’est pas celui qu’on croit

Les taux de 12, 18 et 21 % suggèrent une progression régulière. Le détail annuel dit autre chose.

Les trois dernières années d’un engagement de douze ans ne rapportent que 2 000 € par an, soit la moitié des précédentes — pour un logement qui reste bloqué à loyer plafonné et locataire sous conditions de ressources pendant trois années supplémentaires.

L’engagement initial de six ans peut d’ailleurs être prorogé par périodes de trois ans. Commencer court en se réservant la décision de prolonger est presque toujours préférable à s’engager d’emblée sur douze ans.

Les conditions qui ne se voient pas dans le calcul

La commune. Le logement doit se situer dans une commune éligible : cœur de ville, opération de revitalisation de territoire, ou besoin marqué de réhabilitation de l’habitat. Ce sont, par construction, des villes moyennes — et la question de la revente à dix ans y pèse davantage que la réduction d’impôt.

Les plafonds de loyer et de ressources. Ils varient selon la zone et la composition du foyer du locataire. Le loyer que vous saisissez dans le simulateur est supposé conforme : il doit être vérifié zone par zone avant tout engagement, car un loyer surestimé fausse l’ensemble du calcul de rendement.

La location nue obligatoire. Seuls le micro-foncier et le régime réel sont ouverts. La location meublée, souvent bien moins taxée, est exclue : c’est la contrepartie de la réduction, et elle mérite d’être chiffrée en face d’une location meublée sans avantage fiscal.

Le calendrier. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027, après deux prorogations successives. Une opération de rénovation se monte en plusieurs mois : si le projet a du sens, la date compte.

Ce que ce simulateur ne calcule pas

L’exploitation locative est projetée sur une année pleine et stable : ni revalorisation du loyer, ni travaux futurs, ni changement de fiscalité au-delà du taux de vacance que vous retenez.

Le déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, n’est pas modélisé alors qu’il peut modifier l’arbitrage entre micro-foncier et régime réel les premières années. La plus-value de cession et le sort du bien au terme de l’engagement ne le sont pas davantage.

C’est volontaire, et c’est le point à retenir : sur une opération de ce type, la valeur de revente du bien pèse plus lourd que l’avantage fiscal. Une réduction de 36 000 € ne compense pas une moins-value de 50 000 € sur un marché local sans profondeur. L’avantage fiscal doit confirmer une bonne opération immobilière, jamais la créer.

Questions fréquentes

Aller plus loin

Ce simulateur chiffre une réduction d’impôt et un rendement à partir de vos hypothèses. Il ne dit rien de la qualité du bien, de la fiabilité du devis de travaux, ni de la profondeur du marché locatif local — trois éléments qui décident du résultat final bien avant la fiscalité.

Pour prolonger : notre simulateur Malraux et Monument Historique compare deux dispositifs qui, eux, échappent au plafonnement global, notre calculateur de rendement locatif chiffre l’opération hors avantage fiscal, et notre simulateur de capacité d’emprunt cadre le financement.

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