Simulateur loi Malraux et Monument Historique

La réduction ou la déduction d'impôt réellement procurée par votre opération de restauration. Les trois régimes comparés, et l'avantage perdu chiffré.

Simulateur

L'opération

Dispositif

Le taux Malraux dépend du document d'urbanisme couvrant le site.

Montant des travaux

Part travaux de l'opération, hors foncier.

Durée des travaux

L'étalement conditionne votre capacité à absorber l'avantage fiscal.

Votre situation fiscale

Impôt sur le revenu annuel

Déterminant : la réduction Malraux ne peut pas dépasser votre impôt.

Votre tranche marginale

Détermine l'efficacité du régime Monument Historique.

Revenu global annuel

Limite l'imputation de la déduction en Monument Historique.

Avantage fiscal effectivement obtenu 50 000 € Effort réel de 150 000 € — soit 25,0 % des travaux

Pour 200 000 € de travaux étalés sur 2 an(s) en Malraux — site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde, l'avantage fiscal atteint 50 000 €, ce qui ramène l'effort réel à 150 000 €. Attention : 10 000 € d'avantage sont perdus, votre impôt annuel étant insuffisant pour absorber la réduction.

10 000 € d'avantage fiscal seraient perdus : la réduction annuelle dépasse votre impôt, et l'excédent n'est ni reportable ni restituable. Étaler les travaux sur davantage d'années est le premier réflexe.

Travaux retenus: 200 000 €
Avantage théorique: 60 000 €
Avantage annuel: 30 000 €
Engagement de location: 9 ans

Les trois régimes comparés

Comparaison des dispositifs de restauration du patrimoine
Dispositif	Mécanisme	Taux	Avantage obtenu	Effort réel
Malraux — site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde	Réduction d'impôt	30 %	50 000 €	150 000 €
Malraux — site patrimonial remarquable avec plan de valorisation	Réduction d'impôt	22 %	44 000 €	156 000 €
Monument Historique	Déduction du revenu	41 %	82 000 €	118 000 €

Le Malraux ouvre une réduction à taux fixe, le Monument Historique une déduction dont l'efficacité suit votre tranche marginale. C'est pourquoi le second ne l'emporte qu'aux tranches les plus élevées. Les deux échappent au plafonnement global des niches fiscales.

Ce que votre situation permet d'optimiser

Vous perdriez 10 000 € d'avantage fiscal La réduction s'impute sur l'impôt de l'année : au-delà de votre impôt de 25 000 €, l'excédent n'est ni reportable ni restituable. C'est le risque principal de ces opérations, et la raison pour laquelle le calendrier des travaux doit être calé sur votre impôt, et non l'inverse. Étaler sur quatre ans est le levier le plus simple.
Le régime Monument Historique vous procurerait 32 000 € de plus Le dispositif Malraux ouvre une réduction à taux fixe, le Monument Historique une déduction dont l'efficacité suit votre tranche marginale. À 45 %, le second l'emporte nettement ; à 30 %, les deux se rejoignent ; en dessous, le premier est bien supérieur. Le choix se fait donc autant sur votre situation fiscale que sur le bien.
Ces dispositifs échappent au plafonnement global des niches fiscales Contrairement à la plupart des réductions, ils ne sont pas soumis au plafond de 10 000 € par an. C'est précisément ce qui les rend utiles aux contribuables déjà saturés par d'autres dispositifs — et c'est souvent la raison principale pour laquelle on s'y intéresse.
Vous vous engagez à louer pendant 9 ans La location doit être nue, à usage d'habitation principale, et débuter dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux. La rupture de cet engagement entraîne la reprise de l'avantage fiscal. C'est une contrainte de long terme qui doit être compatible avec vos projets, y compris familiaux.

Recevoir le rapport complet

Le rapport reprend votre situation, détaille le calcul étape par étape, chiffre vos leviers d'optimisation et précise les limites de la simulation. Il vous est adressé immédiatement, au format PDF, et reste utilisable face à votre banquier, votre notaire ou votre expert-comptable.

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Le rapport y sera envoyé dans la minute.

Téléphone (facultatif)

J'accepte de recevoir mon rapport personnalisé et que mes informations soient conservées pour cette finalité, pendant trois ans. J'accepte que Bruno Lagorce me recontacte au sujet de ma situation (facultatif — vous recevrez le rapport dans tous les cas).

Vos données ne sont ni cédées ni revendues. Vous pouvez demander leur consultation, leur rectification ou leur suppression à tout moment en écrivant à contact@avense.fr. Politique de confidentialité.

Deux dispositifs qu’on présente ensemble et qui n’ont rien en commun

Malraux et Monument Historique visent tous deux la restauration du patrimoine bâti et échappent tous deux au plafonnement global des niches fiscales. Mais leur mécanique est radicalement différente, et cette différence détermine lequel vous convient.

Le dispositif Malraux ouvre une réduction d’impôt : un pourcentage des travaux vient directement en diminution de l’impôt dû. Le taux est fixe, indépendant de votre situation.

Le régime Monument Historique ouvre une déduction : les travaux s’imputent sur le revenu imposable. L’économie dépend donc entièrement de votre tranche marginale.

200 000 € de travaux étalés sur deux ans — avantage fiscal selon le régime et la tranche marginale
Tranche marginale	Malraux 30 %	Malraux 22 %	Monument Historique
11 %	60 000 €	44 000 €	22 000 €
30 %	60 000 €	44 000 €	60 000 €
41 %	60 000 €	44 000 €	82 000 €
45 %	60 000 €	44 000 €	90 000 €

Hypothèse : impôt annuel suffisant pour absorber la réduction, et revenu global supérieur à la déduction.

La lecture est nette : le point de bascule se situe à 30 %. En dessous, le Malraux domine largement. Au-delà, le Monument Historique creuse l’écart. À 45 %, il procure la moitié plus d’avantage que le Malraux le plus favorable.

Le risque principal : l’avantage que vous ne pourrez pas utiliser

C’est l’erreur la plus coûteuse de ces opérations, et elle est fréquente.

La réduction Malraux s’impute sur l’impôt de l’année. Si elle excède votre impôt, l’excédent n’est ni reportable ni restituable : il est définitivement perdu.

200 000 € de travaux sur deux ans, avec 12 000 € d’impôt annuel

La réduction annuelle s’élève à 30 000 €, mais seuls 12 000 € sont imputables. Sur deux ans, l’avantage obtenu tombe à 24 000 € au lieu de 60 000 € : 36 000 € sont perdus.

Étaler les mêmes travaux sur quatre ans porte l’avantage à 48 000 € — 24 000 € récupérés par une simple modification du calendrier.

Le calendrier des travaux doit donc être calé sur votre impôt, et non l’inverse. C’est un point de montage, qui se décide avant l’engagement, pas au moment de la déclaration.

Le régime Monument Historique est plus souple sur ce point : lorsque la déduction excède le revenu global, le déficit est reportable sur les six années suivantes. L’avantage est différé, mais pas perdu.

Les règles à connaître

Conditions du dispositif Malraux
Élément	Règle
Taux de 30 %	Site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur
Taux de 22 %	Site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine
Plafond de travaux	400 000 €, appréciés sur quatre années consécutives
Réduction maximale	120 000 € au taux de 30 %
Engagement de location	9 ans, en location nue à usage d’habitation principale
Plafonnement des niches	Non applicable

Source : article 199 tervicies du code général des impôts.

Deux points souvent mal compris. D’abord, le plafond de 400 000 € s’apprécie sur quatre années consécutives, pas par opération : deux opérations rapprochées se cumulent. Ensuite, l’engagement de location de neuf ans est une condition de fond : sa rupture entraîne la reprise de l’avantage fiscal, y compris plusieurs années après.

Le régime Monument Historique, lui, suppose un bien classé ou inscrit, et un engagement de conservation de quinze ans. Il n’a pas de plafond de travaux, ce qui en fait le seul dispositif adapté aux opérations de très grande ampleur.

L’avertissement qui compte le plus

L’avantage fiscal ne fait pas la qualité de l’opération.

Sur ces montages, le prix d’acquisition est souvent supérieur au marché, précisément parce que l’avantage fiscal est intégré au prix par le promoteur. Une réduction de 30 % sur des travaux surévalués de 30 % ne produit aucun gain. La question décisive n’est pas « combien vais-je économiser d’impôt » mais « que vaudra ce bien une fois restauré, et à qui pourrai-je le revendre ».

Ces opérations portent sur des biens rares, dans des centres historiques, avec des contraintes architecturales fortes. Bien choisies, elles combinent avantage fiscal et actif patrimonial de qualité. Mal choisies, elles laissent un bien difficile à revendre, dont l’avantage fiscal a été consommé et ne se représentera pas.

C’est exactement le type d’opération qui ne devrait jamais se décider sur la seule base d’une plaquette commerciale.

Trois situations concrètes

À compléter avec la matière métier de Bruno Lagorce. Trois cas réels anonymisés : une opération réussie et pourquoi, une opération où la réduction a été partiellement perdue, et un dossier écarté après analyse du prix au mètre carré. C’est le bloc le plus important de cette page : sur ce sujet, l’expérience vaut plus que la règle. Prévoir 30 minutes.

Questions fréquentes

Quel est le taux de la réduction Malraux en 2026 ?

30 % des travaux pour un bien situé en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, et 22 % lorsque le site est couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 €.

Malraux ou Monument Historique : lequel choisir ?

Cela dépend de votre tranche marginale. Le Malraux ouvre une réduction à taux fixe, le Monument Historique une déduction dont l’efficacité suit votre taux marginal. Le point de bascule se situe autour de 30 % : en dessous, le Malraux est nettement supérieur ; à 41 % ou 45 %, le Monument Historique procure un avantage sensiblement plus élevé. À cela s’ajoutent des différences de conditions — plafond de travaux, durée d’engagement, nature du bien — qui peuvent être décisives.

La réduction Malraux est-elle plafonnée par les niches fiscales ?

Non. Le dispositif Malraux comme le régime Monument Historique échappent au plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an. C’est ce qui les rend utiles aux contribuables déjà saturés par d’autres dispositifs, et c’est souvent la raison principale pour laquelle on s’y intéresse.

Que se passe-t-il si mon impôt est insuffisant ?

La fraction de réduction Malraux excédant votre impôt de l’année est définitivement perdue : elle n’est ni reportable ni restituable. C’est le principal risque de ces opérations. Le calendrier des travaux, étalable sur quatre ans, doit donc être calé sur votre impôt. Le régime Monument Historique est plus souple : le déficit excédant le revenu global est reportable sur les six années suivantes.

Combien de temps faut-il louer le bien ?

Neuf ans en location nue à usage d’habitation principale pour le dispositif Malraux, la location devant débuter dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux. La rupture de cet engagement entraîne la reprise de l’avantage fiscal. Le régime Monument Historique impose quant à lui un engagement de conservation du bien de quinze ans.

Peut-on cumuler Malraux avec d’autres dispositifs ?

Pas sur le même bien et les mêmes dépenses : le dispositif Malraux est exclusif d’autres régimes de faveur portant sur les mêmes travaux. En revanche, rien n’interdit de mener en parallèle d’autres opérations patrimoniales, et le fait que le Malraux échappe au plafonnement des niches le rend précisément complémentaire de dispositifs qui, eux, y sont soumis.

Aller plus loin

Ces opérations engagent sur une durée longue, portent sur des montants importants et supposent une lecture précise du montage : répartition entre foncier et travaux, éligibilité des dépenses, calendrier, qualité de l’emplacement, valeur de revente. L’avantage fiscal n’est que l’un des paramètres, et rarement le plus déterminant.

Pour prolonger : notre simulateur d’impôt sur le revenu vous donne la tranche marginale qui conditionne l’arbitrage entre les deux régimes, et notre calculateur de rendement locatif chiffre ce que le bien rapportera une fois restauré.

Si vous étudiez une opération précise, un échange direct est indispensable : c’est le type de dossier où l’analyse du montage compte davantage que le calcul de l’avantage.

Qui a conçu cet outil

Bruno Lagorce , conseiller en gestion de patrimoine indépendant à Toulouse et Albi.

ORIAS n° 17005343 — [Entrepreneur individuel - Délégation de carte T n° ADC 3402 2023 000 002 006 Délivrée par la CCI de l’Hérault Garantie financière et assurance RCP n°127 128 662]

Les paramètres de calcul de cet outil — barème de l'impôt, plafonds, abattements — proviennent des sources officielles et sont contrôlés automatiquement chaque semaine. Chaque valeur affichée est datée et sa source est indiquée. Les résultats du moteur sont comparés à ceux du moteur socio-fiscal public OpenFisca sur une série de situations de référence, y compris les cas limites où les simulateurs se trompent le plus souvent.

+33687855881 — contact@avense.fr

Autres outils utiles

Cette simulation est fournie à titre indicatif. Elle repose sur les seules informations que vous avez saisies et sur la réglementation en vigueur à la date indiquée. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une incitation à souscrire, et n'a aucune valeur contractuelle.