Prix au m² et rendement locatif à Toulouse
À Toulouse, le prix médian s'établit à 3 275 € le mètre carré, sur 15 092 ventes enregistrées en 2024 et 2025. La moitié des transactions se situe entre 2 588 € et 4 179 € le mètre carré. Ces chiffres proviennent des ventes réellement enregistrées chez le notaire, non de prix affichés dans des annonces.
Le marché de Toulouse en chiffres
Appartements et maisons
| Type | Ventes | 1er quartile | Médiane | 3e quartile | Surface médiane | Prix médian |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 12 861 | 2 545 € | 3 211 € | 4 074 € | 56 m² | 157 500 € |
| Maisons | 2 231 | 2 854 € | 3 652 € | 4 773 € | 96 m² | 354 420 € |
L'écart entre le premier et le troisième quartile mesure la dispersion réelle du marché : c'est lui qu'il faut regarder avant de juger un prix « au-dessus » ou « en dessous » du marché, bien plus que la seule médiane.
Évolution des prix
| Année | Ventes | Prix médian au m² | Variation |
|---|---|---|---|
| 2022 | 10 031 | 3 385 € | |
| 2023 | 7 590 | 3 372 € | -0,4 % |
| 2024 | 6 826 | 3 239 € | -3,9 % |
| 2025 | 8 266 | 3 300 € | +1,9 % |
Le millésime le plus récent peut rester incomplet : les valeurs foncières sont publiées deux fois par an, et les dernières mutations enregistrées n'y figurent pas encore.
Calculez le rendement de votre projet à Toulouse
Le simulateur est pré-rempli avec le prix médian local appliqué à la surface médiane des ventes, soit un bien représentatif de la commune. Le loyer, en revanche, ne figure pas dans les données de valeurs foncières : celles-ci ne recensent que des ventes. Renseignez celui que vous visez pour obtenir votre rendement réel.
Simulateur
Pour 224 758 € investis et 10 800 € de loyer annuel, le rendement brut atteint 4,81 %. Après charges et vacance, il tombe à 3,54 % ; après impôt et prélèvements sociaux, à 2,46 %. C'est ce dernier chiffre que vous percevez réellement.
- Investissement total
- 224 758 €
- Loyers encaissés
- 10 260 €
- Perte due à la vacance
- 540 €
- Charges et taxe foncière
- 2 300 €
- Rendement net de charges
- 3,54 %
- Impôt et prélèvements
- 2 421 €
Quel régime fiscal choisir
| Régime | Principe | Base imposable | Impôt | Net annuel |
|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Abattement forfaitaire de 30 % | 7 182 € | 3 390 € | 4 570 € |
| Régime réel | Charges et intérêts d'emprunt déduits pour leur montant réel | 7 960 € | 3 757 € | 4 203 € |
| Location meublée, micro-BIC | Abattement forfaitaire de 50 % | 5 130 € | 2 421 € | 5 539 € |
Taux d'imposition appliqué : 47,2 %, dont 17,2 % de prélèvements sociaux.
Trésorerie mensuelle : 462 €. Les loyers nets ne couvrent pas l'échéance de crédit : l'écart constitue votre effort d'épargne mensuel.
Ce que votre situation permet d'optimiser
- Entre 4,8 % affichés et 2,5 % perçus L'écart provient de la vacance locative, des charges non récupérables, de la taxe foncière et de l'imposition. Le rendement brut est le seul chiffre que les annonces mettent en avant ; c'est aussi le seul qui ne corresponde à rien de ce que vous encaissez.
- La location meublée réduirait votre impôt de 969 € L'abattement du micro-BIC est de 50 % contre 30 % au micro-foncier. Et au régime réel, l'amortissement du bien annule souvent toute imposition pendant une dizaine d'années. En contrepartie, le bail meublé est plus court, la rotation des locataires plus rapide, et l'ameublement à votre charge.
Recevoir le rapport complet
Le rapport reprend votre situation, détaille le calcul étape par étape, chiffre vos leviers d'optimisation et précise les limites de la simulation. Il vous est adressé immédiatement, au format PDF, et reste utilisable face à votre banquier, votre notaire ou votre expert-comptable.
Votre situation dépasse ce qu'un simulateur peut traiter correctement : plusieurs arbitrages dépendent d'éléments qu'aucun formulaire ne peut connaître. Un échange direct sera plus utile.
Réserver un échange avec Bruno LagorceD'où viennent ces chiffres
Les prix affichés proviennent des demandes de valeurs foncières publiées en données ouvertes par la Direction générale des finances publiques : ce sont les transactions réellement enregistrées, telles qu'elles figurent dans les actes.
C'est une différence de nature avec la plupart des « prix au m² » consultables en ligne, souvent calculés sur des prix demandés dans les annonces — systématiquement supérieurs aux prix obtenus.
Le traitement appliqué est le suivant :
- seules les ventes d'appartements et de maisons sont retenues ;
- les ventes portant sur plusieurs lots sont regroupées, la surface étant additionnée ;
- les ventes mixtes, associant un appartement et une maison, sont écartées : leur prix au mètre carré n'a pas de sens ;
- les valeurs aberrantes — moins de 300 € ou plus de 20 000 € le mètre carré — sont exclues, de même que les surfaces inférieures à 9 m² ;
- la médiane est préférée à la moyenne, moins sensible aux transactions extrêmes ;
- une commune n'est publiée qu'à partir de 50 transactions sur la période, faute de quoi la médiane ne serait pas représentative.
La méthode complète détaille la convention de quantile retenue, la vérification croisée des résultats et ce que ces chiffres ne permettent pas de faire.
Source : demandes de valeurs foncières géolocalisées, Direction générale des finances publiques et Etalab. Période retenue : 2024 et 2025. Dernière mise à jour de cette page : 30 août 2026.
Les données ne couvrent ni l'Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte, où la publicité foncière relève d'un régime distinct. Elles ne comprennent pas non plus les ventes de parts de sociétés civiles immobilières, fréquentes sur les biens de valeur.
Les prix dans les communes voisines
Réutiliser ces chiffres
Ces prix sont calculés sur les ventes réellement enregistrées chez le notaire, publiées par la Direction générale des finances publiques, et non sur des prix d'annonces. Vous pouvez les reprendre librement, y compris à des fins commerciales, à condition d'en citer la source.
- Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP)
- Licence : Licence ouverte Etalab 2.0
- Période : 2024–2025, sur 15 092 ventes
- Mise à jour : 30 août 2026
Comment nous citer
Prix au m² à Toulouse, calculés par Avense sur 15 092 ventes DVF enregistrées en 2024–2025. Source : Demandes de valeurs foncières (DGFiP), Licence ouverte Etalab 2.0. https://avense.fr/outils/calcul-rendement-locatif/toulouse/
Avant de reprendre ces chiffres, vous voudrez peut-être savoir comment ils sont obtenus : la méthode est publiée, y compris ses limites.
Qui a conçu cet outil
Bruno Lagorce , conseiller en gestion de patrimoine indépendant à Toulouse et Albi.
ORIAS n° 17005343 — [Entrepreneur individuel - Délégation de carte T n° ADC 3402 2023 000 002 006 Délivrée par la CCI de l’Hérault Garantie financière et assurance RCP n°127 128 662]
Les paramètres de calcul de cet outil — barème de l'impôt, plafonds, abattements — proviennent des sources officielles et sont contrôlés automatiquement chaque semaine. Chaque valeur affichée est datée et sa source est indiquée. Les résultats du moteur sont comparés à ceux du moteur socio-fiscal public OpenFisca sur une série de situations de référence, y compris les cas limites où les simulateurs se trompent le plus souvent.
Cette simulation est fournie à titre indicatif. Elle repose sur les seules informations que vous avez saisies et sur la réglementation en vigueur à la date indiquée. Elle ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation, ni une incitation à souscrire, et n'a aucune valeur contractuelle. Les prix indiqués sont des statistiques de marché et ne constituent pas une estimation de la valeur d'un bien déterminé.
Ce que ces chiffres ne disent pas
La médiane de 3 275 € le mètre carré ne dit rien de votre bien. Sur les ventes de 2024 et 2025, un appartement toulousain sur dix s'est échangé sous 1 980 € le mètre carré, un sur dix au-dessus de 5 000 €. Entre les deux, l'écart n'est pas du bruit statistique : c'est la distance qui sépare un rez-de-chaussée sur boulevard d'un dernier étage aux Carmes. La médiane sert à situer un projet, jamais à valoriser un bien précis.
Le prix au mètre carré décroît nettement avec la surface. Toujours sur 2024 et 2025, les biens de moins de 40 m² se sont négociés autour de 3 900 € le mètre carré, contre environ 2 840 € pour les 60 à 80 m² : près de 40 % d'écart. Un investisseur qui compare le rendement d'un studio à celui d'un trois-pièces doit en tenir compte — une part du surcroît de loyer au mètre carré a déjà été payée à l'achat. Le petit lot concentre par ailleurs la rotation, la vacance et les frais de gestion, trois postes que le rendement brut ignore.
À Toulouse, la maison se paie plus cher au mètre carré que l'appartement, 3 652 € contre 3 211 €. C'est l'inverse de ce que l'on observe dans les villes moyennes, et cela tient à la rareté : la maison intra-muros ne se reproduit pas. Le ticket d'entrée suit, avec un prix médian de 354 420 € pour 96 m² — d'où l'intérêt de comparer avec les communes de la périphérie, dont les pages voisines donnent les chiffres.
Le marché s'est ajusté par les volumes davantage que par les prix. Les ventes d'appartements et de maisons sont passées de 10 031 en 2022 à 6 826 en 2024, avant de remonter à 8 266 en 2025 ; sur la même période, la médiane n'a reculé que d'environ 4 % avant de se redresser. Autrement dit, les vendeurs qui pouvaient attendre ont attendu. Les transactions enregistrées ne sont donc pas un échantillon neutre du parc : elles surreprésentent ceux qui devaient vendre, et sous-estiment probablement la correction réelle.
Restent les éléments qui ne figureront jamais dans un fichier de valeurs foncières, et qui décident pourtant de la rentabilité : le diagnostic de performance énergétique, dont dépend aujourd'hui la possibilité même de louer ; les charges de copropriété et les travaux votés, qui déplacent un rendement de plus d'un point ; la taxe foncière ; le stationnement, qui à Toulouse se loue et se revend séparément. Il faut y ajouter deux effets de structure. Toulouse relève des zones tendues au sens du décret n° 2023-822 : le préavis du locataire y est réduit à un mois, ce qui accroît la rotation et donc la vacance réelle à intégrer au calcul. Et les cessions de parts de sociétés civiles immobilières échappent au fichier : le haut du marché y est mécaniquement sous-représenté.
Bruno Lagorce, conseil en gestion de patrimoine à Toulouse et Albi.