Les prix au mètre carré publiés sur ce site sont calculés sur les ventes réellement
enregistrées chez le notaire, et non sur des prix d’annonces. Cette page explique la
méthode, la donne à vérifier, et dit ce qu’elle ne permet pas de faire.
La source
Les demandes de valeurs foncières sont publiées en données ouvertes par la
Direction générale des finances publiques et diffusées par Etalab. Elles recensent les
transactions inscrites dans les actes : un prix payé, pas un prix demandé.
C’est la différence de nature avec la quasi-totalité des « prix au m² » consultables en
ligne, calculés sur des prix affichés, systématiquement supérieurs aux prix obtenus.
Deux absences sont à connaître. L’Alsace, la Moselle et Mayotte n’y figurent pas : la
publicité foncière y relève d’un régime distinct. Et les cessions de parts de sociétés
civiles immobilières échappent au fichier, ce qui sous-représente mécaniquement le haut du
marché.
Le calcul, étape par étape
- Filtrage : seules les mutations de nature « Vente » portant sur des appartements ou des maisons.
- Regroupement par mutation : une même vente apparaît sur plusieurs lignes lorsqu’elle porte sur plusieurs lots. Les surfaces sont additionnées, la valeur foncière comptée une seule fois. Traiter les lignes séparément — l’erreur classique — diviserait artificiellement les prix.
- Exclusion des mutations mixtes : un appartement vendu avec une maison n’a pas de prix au mètre carré interprétable.
- Bornes de vraisemblance : prix au mètre carré entre 300 € et 20 000 €, surface d’au moins 9 m². Cela écarte les ventes en bloc, les biens vendus avec du terrain non bâti et les saisies erronées.
- Médiane plutôt que moyenne, moins sensible aux transactions extrêmes.
- Quartiles par interpolation linéaire sur n−1 positions, convention dite « inclusive » — celle de R en type 7, de numpy et d’Excel.
Le choix de convention est précisé parce qu’il a une conséquence mesurable : d’autres
conventions donnent jusqu’à trois euros d’écart sur le troisième quartile. Un chiffre n’est
reproductible que si la règle qui l’a produit est connue.
Comment ces chiffres ont été vérifiés
Le calcul a été réécrit une seconde fois, dans un autre langage, par une bibliothèque
statistique indépendante, puis les deux résultats ont été comparés sur les mêmes fichiers.
La concordance est exacte sur le nombre de ventes, la médiane et les deux quartiles, pour
les appartements comme pour les maisons.
Un écart de trois euros était apparu au premier essai sur le troisième quartile des
maisons. Vérification faite, il ne s’agissait pas d’une erreur de calcul mais d’une
différence de convention de quantile. Recalculé avec la même convention, l’accord est
parfait. C’est cette vérification qui a conduit à documenter le choix plutôt qu’à le
laisser implicite.
Ce que nous refusons de publier
En dessous de 50 transactions, la page n’existe pas. Elle renvoie une
erreur, pas un chiffre. Une poignée de ventes atypiques suffirait à déplacer la médiane de
plusieurs centaines d’euros : publier un prix faux serait pire que ne rien publier.
Aucun prix par quartier. Les volumes communaux suffisent largement à
établir une médiane fiable ; ils ne suffiraient pas à un découpage plus fin. C’est la
raison pour laquelle nous n’en publions pas, là où d’autres affichent des prix au quartier
calculés sur quelques dizaines de transactions.
Aucune commune hors zone d’intervention. Une page sur une commune où le
cabinet n’intervient pas n’aurait aucune légitimité, même si les données existent.
Ce que ces chiffres ne permettent pas
- Ils ne constituent aucune estimation d’un bien déterminé : ce sont des statistiques de marché. Une médiane situe un projet, elle ne valorise pas un logement.
- Ils ne contiennent aucun loyer : les valeurs foncières ne recensent que des ventes. Nos simulateurs sont pré-remplis avec le prix, jamais avec un loyer inventé.
- Le millésime le plus récent peut rester incomplet : les valeurs foncières ne sont publiées que deux fois par an.
- Les transactions enregistrées ne sont pas un échantillon neutre du parc : elles surreprésentent ceux qui devaient vendre.
Reprendre ces données
Chaque page communale publie ses chiffres en CSV et en JSON, avec la phrase d’attribution à
copier. Les données d’origine relèvent de la licence ouverte Etalab : vous pouvez les
reprendre, y compris à des fins commerciales, à condition d’en citer la source.
Si un chiffre vous paraît faux, signalez-le :
la méthode ci-dessus est publiée précisément pour pouvoir être contredite.